Vì sao giá bất động sản luôn tăng?

“Suốt 20 năm qua, tôi chưa bao giờ thấy thị trường bất động sản giảm giá đồng loạt. Có chăng là giảm theo một số dự án, khu vực ở thị trường thứ cấp…”, một nhà đầu tư Tp.HCM chia sẻ.

Câu chuyện giá tăng không còn quá lạ với thị trường bất động sản. Vừa qua, dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường tiếp tục chỉ ra những “nấc thang” mới về giá bán, nhất là ở phân khúc căn hộ. Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Tp.HCM đã ở ngưỡng 70 triệu đồng mỗi m2. Dù mức độ biến động giá đã hạ nhiệt hơn so với trước đây nhưng theo mỗi quý, giá nhà vẫn nhích lên.

Mới đây, nhà đầu tư lâu năm sống tại Tp.HCM nhận định: “Suốt 20 năm qua, tôi chưa bao giờ thấy thị trường bất động sản giảm giá đồng loạt. Có chăng là giảm theo một số dự án, khu vực ở thị trường thứ cấp….”. Thậm chí, ngay cả khi thị trường khó khăn nhất về sức cầu nhưng giá bất động sản ở nhiều phân khúc vẫn neo cao.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, trong bối cảnh khó khăn của thị trường, những tưởng giá giảm, song thực tế giá không những không giảm mà còn tăng lên ở thị trường sơ cấp.

Theo ông Thắng, điều này nghe có vẻ nghịch lý. Tuy nhiên nguồn cung khan hiếm trong khi các yếu tố đầu vào gia tăng, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài là nguyên nhân làm giá bất động sản vẫn tăng.

Trên thực tế khi đưa sản phẩm ra thị trường, các doanh nghiệp luôn tính đầu ra cho 2-3 năm sau nên mức giá thường rất cao. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư phải gánh các khoản chi phí lãi vay, chi phí phát triển dự án. Thêm vào đó chi phí pháp lý, đặc biệt là tiền sử dụng đất tác động rất lớn đến giá bán.

Ông Thắng cho hay, nhiều doanh nghiệp đã tạm đóng tiền sử dụng đất nhưng khi có điều chỉnh quy hoạch hoặc thẩm định lại thì tiền sử dụng đất tăng vọt dẫn đến nguy cơ lỗ. Còn đối với những dự án chưa mở bán, tiền sử dụng đất thực tế tăng hơn nhiều so với phương án dự trù ban đầu của chủ đầu tư, vô hình trung đẩy giá nhà tăng cao.

Đặt câu hỏi, đâu là thách thức lớn nhất với doanh nghiệp bất động sản khi đối với việc giá nhà khó giảm? Ông Thắng chia sẻ, trong cấu trúc chi phí đầu tư một dự án bất động sản, chi phí mua đất thường chiếm một trọng số khá lớn. Đặc biệt là ở các dự án có vị trí tại khu vực trung tâm hoặc vùng ngoại vi các thành phố lớn. Nhu cầu sở hữu bất động sản lớn đã khiến mặt bằng giá đất liên tục được neo ở mức cao, trực tiếp làm tăng chi phí đầu vào của dự án.

Ngoài ra, những vướng mắc pháp lý kéo dài trong quá trình triển khai dự án cũng là yếu tố gây ra sức ép nhất định lên chi phí vận hành của doanh nghiệp. Song song đó, gánh nặng từ việc chi trả lãi/gốc cho khoản vay ngân hàng cũng được xem là nhân tố gia tăng áp lực của doanh nghiệp, đặc biệt là ở những dự án sử dụng tỷ trọng đòn bẩy tài chính lớn, khiến cho giá thành sản phẩm bị đội lên cao.

Ông Trần Khánh Quang, một người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cũng cho rằng, giá nhà đất cứ mãi tăng bởi tất cả các chi phí cấu thành không có dấu hiệu giảm. Chẳng hạn, giá nguyên vật liệu tăng. Xu hướng thiết kế hiện đại đòi hỏi vật liệu dự án sau cao cấp hơn dự án trước nên giá thành sẽ tăng theo.

Theo ông Quang, nguồn cầu và cung hiện nay đều tăng ít. Trong khi đó các chi phí khác lại tăng cao. Theo đó, giá căn hộ sơ cấp sẽ tăng ít nhất 10-20% trong năm 2024.

Vị này cho rằng, nhiều người kì vọng việc các Luật mới có hiệu lực từ 1/8 sẽ giúp khơi thông nguồn cung dự án, từ đó kéo theo mặt bằng giá bất động sản giảm. Tuy nhiên, Luật mới còn chờ các Thông tư, Nghị định hướng dẫn. Vì thế, nguồn cung thị trường chưa thể hồi phục nhanh. Chính sự hạn chế sản phẩm tiếp tục khiến giá sơ cấp đi lên. “Để giảm giá nhà không khó nhưng đòi hỏi phải có sự hỗ trợ cùng lúc của chính quyền về quỹ đất, thủ tục pháp lý, cơ chế…”, ông Quang nhấn mạnh.