Bất động sản trước cơ hội phát triển mới

Thay vì có hiệu lực từ ngày 1.1.2025, luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản đang trình xin cơ chế có hiệu lực sớm hơn. Nếu được Quốc hội thông qua, thị trường, doanh nghiệp, người dân và ngay cả cơ quan chức năng… sẽ được hưởng lợi rất nhiều.

Giúp giảm giá bất động sản

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) VN, hiện nay có 3 bộ luật quan trọng và có thể có hiệu lực sớm hơn mấy tháng là luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh BĐS. Sở dĩ những luật này được ưu ái trình Quốc hội cho phép có hiệu lực từ ngày 1.7 bởi tầm quan trọng của nó. Cụ thể, sẽ tháo gỡ rất nhiều điểm nghẽn, khó khăn cho thị trường, doanh nghiệp (DN), cho cơ quan nhà nước, những người thực thi pháp luật và người dân. Điển hình như quy định giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu để làm nhà ở xã hội (NƠXH), nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn…

Những quy định thông thoáng như vậy giúp thị trường BĐS phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đất đai; giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án. Bên cạnh đó, hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Khi thủ tục được rút ngắn, nguồn cung tăng lên cũng đồng nghĩa với việc giá BĐS sẽ giảm theo.

Ngoài ra, quy định các trường hợp còn lại được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu công khai, giúp thị trường phát triển theo hướng công khai và minh bạch, tránh các trường hợp “sân sau”. Từ đó lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, góp phần giúp sử dụng hiệu quả đất đai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường; giúp địa phương xác định cụ thể cơ chế giao đất nhằm triển khai dự án. Ngoài ra, luật lần này cũng quy định chặt chẽ việc đặt cọc vốn lâu nay thả nổi; giúp minh bạch, bảo vệ người dân tránh khỏi những chủ đầu tư dự án “tay không bắt giặc”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cũng nhận định nếu được Quốc hội đồng ý cho 3 bộ luật trên có hiệu lực sớm hơn sẽ giúp đồng bộ với luật Các tổ chức tín dụng và luật Đấu thầu đã có hiệu lực. Cuối năm nay luật Đấu giá tài sản, luật Quy hoạch đô thị nông thôn cũng sẽ được thông qua. Chùm luật này sẽ có tác dụng thống nhất, đồng bộ, tháo gỡ pháp lý ở cấp độ luật khi mà vướng mắc pháp lý trong các dự án BĐS chiếm 70%.

Theo ông Châu, chỉ cần một vài điểm vướng cũng đã gây ra nhiều khó khăn cho DN, thị trường, cho cả cơ quan quản lý nhà nước và người dân. Như luật Đất đai năm 2013 cho DN đi mua các loại đất làm dự án nhà ở thương mại miễn phù hợp quy hoạch, nhưng sau đó luật quy định DN chỉ được mua đất ở mới được làm nhà ở thương mại. Điều này khiến thị trường sụt giảm nguồn cung, nhất là từ sau năm 2017 đến nay thị trường thiếu nguồn cung, lệch pha cung – cầu, lệch pha sản phẩm, đẩy giá BĐS tăng cao.

Luật Đất đai 2013 và luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chỉ cho DN chuyển nhượng dự án khi có sổ đỏ cũng đã khiến DN không thể chuyển nhượng dự án, khiến thị trường ách tắc. Nghị định 44 năm 2014 khiến tắc toàn bộ việc định giá đất theo phương pháp thặng dư khi không thể xác định được giá đất, tiền sử dụng đất bổ sung khiến hàng trăm ngàn căn hộ không thể được cấp sổ hồng… Tuy nhiên, khi chùm luật trên có hiệu lực, đặc biệt là 3 bộ luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS có hiệu lực sớm sẽ tháo gỡ các khó khăn trên. Khi đó thị trường BĐS có thêm nguồn cung và giá sẽ giảm.

Tháo ách tắc cho NƠXH

Một trong những kỳ vọng của người dân, DN là sớm tháo gỡ khó khăn cho NƠXH. Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội DN TP.HCM, cho biết hiện nay DN muốn làm NƠXH giá rẻ cho người dân cũng khó làm được khi các quy định chồng chéo. Nếu trước đây DN làm NƠXH được miễn tiền sử dụng đất phải trải qua các bước là xác định tiền sử dụng đất, sau đó nhà nước sẽ ra thông báo số tiền sử dụng đất DN phải đóng. Khi có thông báo số tiền sử dụng đất bao nhiêu, nhà nước mới quay ngược lại ra quyết định miễn số tiền sử dụng đất đó cho DN. Việc này quá mất thời gian và “cồng kềnh”. Nhưng với luật Đất đai, luật Nhà ở mới được thông qua, nhà nước sẽ miễn luôn tiền sử dụng đất cho DN mà không cần mất thêm thời gian cho các bước trên.

Hay việc DN được ưu đãi tăng hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, dân số thêm 1,5 lần so với dự án nhà ở thương mại trước đây đã phát sinh thêm nhiều thủ tục khiến các ưu đãi trở thành “bạc đãi”, thì nay với quy định mới cũng tháo gỡ cho các vướng mắc này.

“Trước đây nếu muốn nhận được các ưu đãi trên, dự án sẽ phải thay đổi quy hoạch, phải làm lại quy hoạch từ đầu. Nhưng việc điều chỉnh quy hoạch vô cùng gian nan, trong khi các cơ quan chức năng thì thờ ơ, đùn đẩy. Điều này lý giải vì sao thủ tục làm một dự án NƠXH thường lâu hơn, khó khăn hơn so với nhà ở thương mại. Nhưng nay quy hoạch nhà nước sẽ tự động điều chỉnh cho phù hợp mà DN không cần phải nhúng tay vào. Do vậy, các bộ luật trên có hiệu lực sớm ngày nào sẽ tháo gỡ khó khăn cho DN sớm chừng đó; và người dân, đặc biệt là người dân nghèo sẽ có thêm nhiều cơ hội mua được nhà, nhất là NƠXH với mức giá tốt hơn”, ông Lê Hữu Nghĩa cho hay.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, hai bộ luật là luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS có tác động trực tiếp đến nhu cầu sinh sống của các tầng lớp nhân dân, cộng đồng DN và có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều luật khác có liên quan, trong đó có luật Đất đai. Luật Nhà ở có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động quản lý và phát triển nhà ở.

Trong đó có hai chính sách mới là phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Trong khi đó, luật Kinh doanh BĐS có nhiều nội dung mới mang tính đột phá nhằm tăng cường phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ T.Ư đến địa phương. Đồng thời thiết lập công cụ kiểm soát quản lý thị trường BĐS để thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững; góp phần quan trọng vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý hoạt động kinh doanh.